reits和abs交易結構組織形式不同、面臨承擔的稅負水平不同、運營方式收入來源不同、收益分配方式不同、募集形式不同。

一、交易結構組織形式不同

美國的REITs多采用公司制的模式，且主要是通過股權方式在資本市場公開上市融資和交易。在公司制REITs的模式下，投資者通過認購股票成為公司的股東，間接持有了物業資產的股份。公司將投資收益以股利的方式分配給投資者。

二、面臨承擔的稅負水平不同

國外成熟市場REITs產品通常可以享受一定稅收優惠。如美國，其國內稅法規定，在滿足投資范圍、收入比例、組織形式等各方面要求后，如果將REITs公司應稅收益的90%以上分配給投資者則可以免征公司層面的所得稅，僅投資者個人需繳納個人所得稅，但REITs公司分配后的留存收益仍需繳納公司所得稅。

三、運營方式收入來源不同

以美國為例，由于采用公司型組織結構，REITs公司的運營多以不斷提高盈利水平，為股東謀求長期回報為目的。因此在REITs公司發展過程中通常會適時不斷收購新的物業資產或投資于其他業務，擴大REITs經營規模。但為達到美國國內稅法免交公司所得稅的要求，在投資范圍上仍需滿足不少于75%的比例投資于可產生穩定租金收入的房地產或地產相關產業，同時75%以上的收入須來自于房地產租金、房地產抵押貸款利息、相關處置收入或其他合格投資收益。

四、收益分配方式不同

我國由于沒有針對REITs的法律法規在收益分配方面的具體要求，在受益權形式上出現了優先級、次級等多種類別的收益類型。其中優先級證券大多只享有發行時確定的固定利率或享有部分在計劃退出資產處置時產生的增值收益，大部分資產處置的收益分配權由次級或稱權益級享有；而享有物業處置收益的次級或權益級通常期限較短，不能達到長期持有享受增值的目的。

五、募集形式不同

國外成熟市場REITs產品的投資人范圍廣，投資期限長。以美國為例，REITs在成立時受益人即須在100人以上，持股最多的5名股東所持份額不能超過總流通值的50%，如要滿足上市要求則需更多的股東持股或滿足一定交易量；投資者通常可長期持有也可交易轉讓。

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