住房抵押貸款證券化（MBS：Mortgage-BackedSecuritization）是指金融機構（主要是商業銀行）把自己所持有的流動性較差但具有未來現金收入流的住房抵押貸款匯聚重組為抵押貸款群組。由證券化機構以現金方式購入，經過擔保或信用增級后以證券的形式出售給投資者的融資過程。

主要操作步驟：

1、確定證券化資產并組建資產池。發起人一方面要對自己的融資需求進行分析，一方面要按照證券化的要求選擇用以證券化的資產。一般選擇未來現金流量穩定的資產。

2、設立特殊目的機構(SPV)。目的是為了最大限度地降低商業銀行的破產風險對證券化的影響。

3、"資產"的真實出售。只有“真實出售”才能實現證券化的資產和商業銀行之間的“破產隔離”，從而有效地保護了投資者的利益。

4、信用增級。提高所發行證券的信用級別，使證券在信用質量、償付的時間性與確定性等方面能更好的滿足投資者的需要。

5、信用評級。信用評級機構通過審查各種合同和文件的合法性及有效性，給出評級結果。信用等級越高，表明證券的風險越低，從而使發行證券籌集資金的成本越低。

6、發售證券。

7、向發起人支付資產購買價款。當證券出售后，承銷商將發行款項劃歸發行人SPV，發行人再按照約定向承銷商支付發行費用，有助于住房抵押貸款證券化市場的長期穩定及證券化產品期限結構的合理化。

8、管理資產池，實現證券化交易的規模經濟。SPV聘請專門的服務商來對資產池進行管理。服務商一般由商業銀行擔任，這是因為商業銀行已經熟悉基礎資產的情況。

9、清償證券。按照證券發行時說明書的約定，在證券償付日，SPV將委托受托人按時、足額地向投資者償付本息。

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