據(jù)市場調(diào)查顯示，隨著人口老齡化和住房互聯(lián)網(wǎng)化的影響，未來10年，中國房地產(chǎn)市場將面臨重重挑戰(zhàn)，不再是“香餑餑”，而可能被視為夕陽行業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計，在部分城市中，樓市的房價普遍達到人們認為的上限，而市場的需求量并不會因此減少，一些居民只好將目光投向了城市周邊和遠郊地區(qū)的房屋，這成功地打壓了一些城市的房價。同時，房屋出租減價等行動也將逐漸打壓房地產(chǎn)價格，抑制市場增長。

未來10年，人口老齡化將使房地產(chǎn)需求進一步下降，也將縮小人們在購房方面的實際預(yù)算。同時，全民電商模式的普及也將加速在線租賃行業(yè)的崛起，人們的租賃需求將不再依賴于房地產(chǎn)市場。

房地產(chǎn)是為數(shù)不多的供需雙側(cè)都需要加杠桿的行業(yè)，但當前政策對供需雙側(cè)的杠桿限制都在負面影響房地產(chǎn)的流動性。

這種限制體現(xiàn)在三個方面：

（1）2019年23號文意味著這一輪房地產(chǎn)融資限制全面升級，此后地產(chǎn)融資逐步式微，房地產(chǎn)融資與社融之間的裂口逐步產(chǎn)生；

（2）對于三條紅線來說，全行業(yè)的總數(shù)據(jù)已經(jīng)踩了其中兩條，未來行業(yè)的有息負債的增長速度可能會降到一個極緩的速度中去；

（3）在按揭貸款上的限制同樣在影響地產(chǎn)商的銷售回款，按揭貸款和地產(chǎn)銷售已經(jīng)脫離了流動性周期，而出現(xiàn)了罕見的連續(xù)4年的減速。

房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險體現(xiàn)在兩個細節(jié)上：

（1）對地產(chǎn)行業(yè)的管控已經(jīng)產(chǎn)生了外溢效應(yīng)，地產(chǎn)獲取長期融資的能力在逐級加大；

（2）前些年地產(chǎn)行業(yè)為了對沖融資收緊的壓力所動用的高周轉(zhuǎn)策略，也隨著監(jiān)管的不斷加嚴而無法為繼。

這些限制和細節(jié)，會殊途同歸地體現(xiàn)為地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營活動及金融活動現(xiàn)金流共振走低的風(fēng)險，如果經(jīng)營活動的現(xiàn)金流受限的話，金融活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流也同樣可能會變得更低。

我們擔(dān)心目前這種地產(chǎn)的負向循環(huán)已經(jīng)開始形成：

（1）房地產(chǎn)行業(yè)的融資難度和融資缺口之間已經(jīng)逐漸不相匹配，房地產(chǎn)的融資缺口在近年的年化增長速度高達50%左右，但籌資性凈現(xiàn)金流卻逐步轉(zhuǎn)負；

（2）2020年可能仍然是房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈非常緊張的一年，據(jù)我們計算，2020年地產(chǎn)行業(yè)的籌資性現(xiàn)金流入為205億左右（算術(shù)平均），但融資缺口為281億。

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